La Régie du logement sert mal les locataires

Au Québec, les locataires qui habitent des appartements peuvent faire appel à la Régie du logement (RDL).

À titre de rappel, la RDL a été créée le 1er octobre 1980. Il s’agit d’un tribunal administratif spécialisé qui détient une compétence exclusive dans le domaine du logement locatif pour entendre toutes les demandes relatives au bail d’un logement.

Sa mission est décrite dans la Loi sur la Régie du logement et plusieurs de ses mécanismes de fonctionnement sont édictés par des règlements adoptés en vertu de cette loi.

Afin de promouvoir une plus grande harmonie dans les relations entre locateurs et locataires et d’assurer le respect, par chacune des parties, des obligations découlant du bail, le législateur a confié un double mandat à la Régie: fournir aux citoyens une information adéquate et des recours efficaces lorsque l’une des parties échappe à ses obligations.

La RDL peut donc être jugée sur l’information adéquate qu’elle fournit et en regard des recours “efficaces” en cas de manquement aux obligations, par une partie ou l’autre.

Un des problèmes vient du fait que le rapport de force est inégal entre un locataire qui a tout à perdre s’il entre en désaccord avec son locateur et le locateur qui a des moyens financiers typiquement bien supérieurs à celui de chaque locataire, pris individuellement.

Il y a des exceptions où les locataires sont plus riches que les locateurs mais c’est rare. D’habitude, on rencontre des locataires qui vivent de chèque de paie en chèque de paie et des locateurs qui possèdent d’importants parcs de logements.

Cette inégalité évidente mène à de nombreuses dérives. Surtout que la RDL ne sert pas bien les locataires car elle tente invariablement de “couper la poire en deux”, pour ainsi dire, lors d’un litige.

Les chiffres

Pour bien comprendre à quel point la RDL ne sert pas bien les locataires, il suffit de consulter les chiffres du tableur intitulé “Augmentations moyennes de loyer accordées par le tribunal de 2013 à 2019” où l’on peut voir que de 2013 à 2019, sur les 12,827 décisions rendues par le tribunal pour les cas “avec dépenses d’immobilisations”, les augmentations ont totalisé 20,3% alors que l’inflation, elle, n’a augmenté que de 8,9%, soit une importante différence de 11,4% où, finalement, les locataires se trouvent à être fortement pénalisés par rapport au coût de l’inflation (appliqué au reste des citoyens, notamment ceux qui habitent leur propre demeure).

Ainsi, la RDL se trouve à nuire aux locataires et ce, de plusieurs façons.

Augmentations moyennes de loyer accordées par le tribunal de 2013 à 2019

Au-delà des décisions rendues qui favorisent presqu’invariablement les locateurs (les propriétaires d’immeubles locatifs), comme on l’a rapidement vu avec la statistique ci-haut, il y a aussi ce vocabulaire tendancieux des “augmentations de loyers” qui annonce implicitement que le loyer augmentera.

On en voit un exemple dans la saisie d’écran suivante:

Autre exemple tendancieux provenant directement du site web de la RDL, cet outil de calcul pour la fixation du loyer. Déjà, le mot “fixation” est plus neutre mais dès le premier paragraphe, la rhétorique d’augmentation du loyer revient en force.

Cette “augmentation de loyer” a beau être “juste et raisonnable”, dans l’imaginaire de la RDL, dans les faits, ce n’est absolument pas le cas.

La réalité

Dans les faits, les locateurs sont impatients d’envoyer leur augmentation de loyer annuelle à leurs locataires, habituellement par courrier recommandé (ce qui donne le ton à la “négociation” supposément “juste et raisonnable”).

Une fois cette lettre d’augmentation de loyer reçue, le locataire peut la refuser mais ce faisant, il s’impose de devoir assurer un suivi à la fois compliqué (à la Régie) et fastidieux (avec au moins une visite stressante au tribunal).

Pire encore, alors que c’est le travail à plein temps du locateur de connaître tous ses chiffres, le locataire n’a absolument pas accès aux informations qui lui permettraient de monter une “défense” adéquate, contre la tentative d’augmentation du locateur.

Du coup, la grande majorité des locataires se résignent à “accepter” l’imposition unilatérale d’une augmentation du loyer, année après année. Et ce, même quand les lieux sont peu ou pas entretenus et qu’au fond, rien ne justifie une augmentation.

Ainsi, en théorie, la Régie du logement souhaite des négociations mais dans la réalité, il n’y a eu 12,827 décisions du tribunal, au cours des 6 dernières années. C’est insulter l’intelligence des locataires que de prétendre à une quelconque efficience de la Régie dans le nombre de cas entendus est bas et les décisions sont globalement immensément plus favorables aux riches locateurs qu’aux locataires qui subissent une bureaucratie sévèrement mésadaptée pour “égaliser les chances” d’une réelle négociation, entre un locataire et son locateur.

Cette réalité appauvrit massivement les Québécois qui vivent en logement qui voient, année après année, les augmentations de loyer miner leur pouvoir d’achat.

Concrètement, au cours des 6 dernières années, de 2013 à 2019, si l’on se fie aux 12,827 décisions rendues par le tribunal de la RDL, ces locataires ont perdu 20,3% aux augmentations successives de leur loyer et ce, même s’ils ont pris le temps d’aller contester les augmentations de leur locateur!

C’est une perte énorme, surtout pour les locateurs qui, typiquement, n’ont absolument pas les moyens d’assumer ce genre d’augmentation qui, en 6 ans, sont visiblement exagérées.

Afin de remettre ces chiffres en perspective, combien de locataires ont vu leur salaire augmenter d’au-moins 20,3% au cours des 6 dernières années, afin de pouvoir absorber ces hausses? Il y en a sûrement eu mais il ne sont probablement pas nombreux.

C’est toute cette mécanique bureaucratique résolument pro-locateur qui pue au nez des locataires qui sont les grands perdants (en termes monétaires, en tout cas) du vaudeville de la Régie du logement.

Aucune surprise, alors, de voir autant de misère humaine générée par les hausses successives et invariables des loyers (que ces hausses soient justifiées et “raisonnables” ou non).

Débrouillardise… et appauvrissement

Devant l’évidence que la Régie du logement fonctionne sur une réalité de double langage qui donne l’impression d’administrer des règles de saine négociation entre les locataires et les locateurs et du même souffle, qu’on constate, chiffres à l’appui, que les gagnants, au final, sont toujours les locateurs, pas surprenant de voir qu’autant de locataires soient contraints à rivaliser d’ingéniosité pour continuer à avoir un toit sur la tête.

Dans les faits, ce qui est vu comme de la débrouillardise par les élus qui essaient de maquiller une réalité de plus en plus rude est aussi un volet de misère humaine pure car sans un toit sur la tête, c’est la vie entière d’un citoyen qui s’effondre.

Et pourtant, la RDL ne fait absolument rien d’efficace pour neutraliser la prédation des budgets des ménages qui ont recours (souvent par obligation) à la location.

Même si les locataires coincés font preuve de débrouillardise en cherchant sans cesse des logements plus petits, plus éloignés et moins bien desservis (ce qui revient à une course vers le bas), c’est leur qualité de vie qui s’évapore au rythme des augmentations annuelles de leur loyer.

Les locateurs ne se gênent pas pour augmenter les loyers car ils savent que même si 1 ou 2 de leurs locataires les “emmènera à la Régie”, les autres accepteront la hausse, coincés qu’ils sont dans leur vie “normale” de petits travailleurs, incapables de libérer des jours entiers pour s’occuper de cette imposition d’augmentation du prix de leur loyer.

C’est ainsi que les loyers, partout au Québec, continuent de monter, invariablement et que la Régie ne fait absolument rien pour neutraliser efficacement cette tendance lourde qu’elle valide, implicitement, dans le langage qu’elle utilise dans le web (les références aux “augmentations de loyer”, presque partout).

Des recours?

Si vous êtes un locataire qui venez encore de vous faire coller une énième augmentation de loyer, en ce mois de janvier (parce que ça arrive toujours en début d’année, en vue d’une application au 1er juillet, typiquement), les recours sont limités.

Vous pouvez essayer de parler à votre locateur mais comme il fonctionne à coup de lettres enregistrées et qu’il a tous les chiffres en main pour vous enterrer avec des chiffres largement impossibles à vérifier, c’est ambitieux (sinon impossible) d’envisager un quelconque gain, de cette façon.

À l’évidence, en se renseignant sur le terrain, on constate que les locateurs sont majoritairement de très, très mauvaise foi et que leur objectif ne va absolument pas dans le sens d’une “négociation juste et raisonnable“. Ce qu’ils veulent, c’est d’augmenter les loyers. Point final.

Vous pouvez aussi demander une audience, à la RDL.

Lorsqu’une procédure judiciaire (recours) est entamée devant le tribunal, les parties reçoivent un avis d’audition, transmis par la Régie du logement, pour les convoquer en audience.

Les locataires et locateurs, qu’ils soient demandeurs ou défendeurs, doivent alors entreprendre certaines démarches afin de bien s’y préparer.

Et on s’entend que le locataire, encore une fois, n’a pas les chiffres en main que le locateur utilisera pour défendre sa cause.

Certains locataires sont habiles devant un tribunal mais pour la plupart des locataires, c’est une expérience hautement désagréable et épuisante. Rien pour favoriser une “négociation juste et raisonnable”, encore une fois.

Et si vous choisissez de communiquer avec votre député qui vous représente à l’Assemblée nationale du Québec, sachez que les recours de l’attaché politique qui vous répondra sont limités.

L’attaché politique peut vous pointer vers les bons documents pour que vous puissiez mener vos démarches à terme (si vous choisissez de les entreprendre) mais au-delà de ça, c’est… limité. Tellement qu’au final, il y a de très fortes chances que votre locateur s’en tire sans aucune difficulté avec son imposition annuelle d’une nouvelle hausse de loyer.

Un gouvernement pro-locateurs

Le gouvernement du Québec devraient avoir honte d’abandonner ainsi des millions de locataires québécois qui doivent affronter des hausses continuelles de leur loyer, année après année.

Les régles de la Régie du logement, particulièrement en ce qui a trait à la fixation des loyers, a beau avoir de bonnes intentions, dans les faits, ça met un poids inégal sur les épaules des locataires (qui ont bien d’autre chose à faire, dans la vie) et ça favorise systématiquement les locateurs (qui gagnent, massivement, année après année, dans l’ensemble).

Au final, c’est la société québécoise au complet qui s’appauvrit.

Pour chaque dollar enlevé à un locataire, c’est un dollar de moins dépensé dans l’économie.

Les conséquences sont réelle et persistantes.

Les locateurs, eux, ne sont absolument pas embêtés et peuvent continuer à s’enrichir sans fin sur les immeubles que leurs locataires paient, pour eux.

Ce déséquilibre systémique doit être neutralisé par la Régie du logement si celle-ci veut gagner en crédibilité.

En ce moment, la RDL sert mal les locataires et ce faisant, sert très mal l’ensemble de la société québécoise qui s’appauvrit sans cesse pour enrichir unilatéralement des oligarques immobiliers aux dents longues qui, rappelons-le, n’arrêteront jamais d’exiger des loyers sans cesse plus indécents.


Pour poursuivre votre réflexion, voici un texte de Marjolaine Denault du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).

Claude Gélinashttps://videos.claude.ca/
Passionné des communications numériques, du développement web, de l'infographie et des avancées technologiques, au sens large.

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